Principais mudanças

Reforma Tributária (tributos IBS e CBS)

A partir de 2026, entra em vigor um novo sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) federal e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) estadual/municipal. A cobrança desses impostos afetará o setor imobiliário da seguinte forma: 

• Locação: Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS, além do Imposto de Renda (IRPF). O objetivo é acabar com a informalidade em aluguéis.
• Venda: Quem vender mais de três imóveis em um ano, adquiridos há menos de cinco anos, ou quem construir e vender mais de um imóvel no mesmo período, também será considerado contribuinte desses novos tributos.
• Transição: Embora a implementação comece em 2026 com alíquotas reduzidas (0,1% para IBS e 0,9% para CBS, por exemplo), a carga tributária aumentará progressivamente até 2033. 

Fiscalização intensificada

A Receita Federal vai aprimorar o cruzamento de dados para coibir a informalidade. Algumas das medidas incluem: 

• CIB/SINTER: O Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), conhecido como "CPF dos imóveis", atribuirá um identificador único a cada propriedade no país, integrando transações imobiliárias em tempo real. Isso permitirá à Receita cruzar informações e fiscalizar aluguéis não declarados e subdeclaração de valores. O sistema, que estará em fase de testes em 2026, visa gerar mais segurança jurídica e transparência a partir de 2027.
• Carnê-Leão digital: Aluguéis recebidos por proprietários deverão ser declarados mensalmente através do sistema online, facilitando o monitoramento.
• Fim da informalidade: A fiscalização será intensificada sobre aluguéis de temporada e receitas não declaradas. 

Novo modelo de crédito imobiliário

O Banco Central prepara um novo modelo de financiamento habitacional, com testes a partir de 2026, para incentivar a concessão de crédito com juros mais baixos. 

• Recursos da poupança: A medida utiliza parte dos depósitos compulsórios para financiar a compra da casa própria, com foco na classe média. 

Licenciamento ambiental

O Senado aprovou novas regras para o licenciamento ambiental, que podem afetar o setor imobiliário:

• Restrições: O texto proíbe a dispensa de licenciamento para empreendimentos com potencial significativo de impacto ambiental, como sistemas de tratamento de água e esgoto.
• Penalidades mais severas: Obras realizadas sem o devido licenciamento terão penas mais pesadas. 

Como se preparar

• Planejamento tributário: Pessoas físicas com múltiplos imóveis ou renda alta de aluguel devem buscar consultoria para entender o impacto dos novos impostos e simular a carga tributária.
• Contabilidade: É crucial revisar contratos e adotar uma contabilidade mais rigorosa para se adaptar às novas exigências e evitar multas.
• Diversificação de investimentos: Para investidores que dependem da renda de aluguel, pode ser prudente reavaliar a estratégia e considerar a diversificação para proteger o patrimônio.
• Atenção ao financiamento: Quem busca financiamento deve acompanhar as notícias sobre a Selic e o novo modelo de crédito do Banco Central, pois podem surgir oportunidades com juros mais baixos.

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